Zaručeně nejpřesnější odhad ceny nemovitosti

13.12.2017

Správně určit prodejní cenu nemovitosti je zásadní krok, a často se při něm chybuje. Příliš vysoká i příliš nízká cena mohou napáchat neplechu. Paradoxně horší variantou je cena příliš vysoká (o tomto více v e-booku "7 Zásadních chyb při prodeji nemovitosti"). Způsobů stanovení je více, existuje však jeden, který je zaručeně nejpřesnější.

Zapomeňte na odhadce

Nechci v žádném případě shazovat práci znalců. K posudkům při vyřizování dědictví nebo hypotéku jsou velmi potřební a užiteční. Avšak pokud se bavíme o stanovení ceny pro prodej, mají v posouzení rozhodujících faktorů svázané ruce.

Odhadce má sice k dispozici tabulky, cenové mapy a někdy dokonce přímo reálné kupní ceny nemovitostí z katastrálních dat, ale tato data neberou v potaz stav nemovitosti a aktuální nabídku nemovitostí na trhu dnes. Neumí například rozlišit mezi bytem před rekonstrukcí a po rekonstrukci, což na brněnsku může dělat rozdíl klidně 8 nebo 10 tisíc Kč za m2 podlahové plochy. Také neumí cenu Vaší nemovitosti stanovit adekvátně z hlediska konkurenceschopnosti.

Zjednodušeně řečeno, znalec stanovuje cenu podle dat z minulosti, přičemž při prodeji je potřeba myslet na cenu ode dneška dál do budoucna.

Realitky

O něco blíž realitě se dostanou makléři, kteří prodali podobné nemovitosti v posledním čtvrtletí v té samé lokalitě, ulici, nebo dokonce v tom samém vchodě (za předpokladu, že prodáváte bytovou jednotku). Opět se však jedná o data minulá, a i v poměrně stabilním trhu může realita mnohé zkušené obchodníky zaskočit.

Veřejná inzerce

Velká spousta prodávajících (ať už se jedná o makléře nebo tzv. "samoprodejce") se orientuje podle aktuálního trhu, tedy nabídky na inzertních portálech s nemovitostmi. Tento způsob je nejlepším jen zdánlivě. Jelikož se jedná o ceny nabídkové nikoli ty reálně konečné. Naopak ceny, za které se nemovitosti reálně prodávají, nevidíme, jelikož jak z věci logicky vyplívá, jsou již prodané a veřejně se nezobrazují.

Nejlepší způsob

Dosti nápomocná bude veřejná inzerce, a aby to nebylo tak jednoduché, tak i trocha toho zdravého štěstí, špetka iniciativy a zvědavosti.

Štěstí spočívá v tom, že ve stejné lokalitě se může prodávat podobná nemovitost, jako ta Vaše. Tak, jak je uvedeno výše. Díky tomu jsme však jen v polovině cesty a musíme jít výsledku i trochu naproti.

Je totiž potřeba sebrat odvahu a makléřům, kteří podobné nemovitosti nabízí, přímo zavolat, a zeptat se jich, zda-li je o ně opravdový zájem. Tento postup praktikuji sám při určování ceny a zatím se mi osvědčil jako nejvíce realistický. Není třeba si vymýšlet nějaké příběhy či záminky proč volat. Vyložte karty na stůl a otevřeně řekněte, že uvažujete o prodeji a snažíte se dobře určit prodejní cenu. Slušně požádejte o radu a informaci jakou má od zájemců zpětnou vazbu za jeho inzerovanou nabídku. Je z jejich jednání citelné, že by se nemovitost mohla za nabízenou cenu prodat či nikoli? Ozývá se vůbec někdo? Případě můžete makléře požádat o jeho názor za jakou cenu si myslí, že konkrétní nemovitost ve výsledku prodá.

Upozornění pro samoprodejce

Není tak jednoduché telefonát vést, pokud nejste makléř. Myslete na to, že pokud voláte makléři jako kolega kolegovi, poskytne jistě radu nezávisle a nezaujatě, pokud však budete v pozici přímého majitele nemovitosti, můžete tím spíše narazit na makléřovo ego a poněkud více "marketingový" přístup. I to je důvod proč si na prodej najmout svého vlastního makléře.

Přeji úspěšný a výhodný prodej..

Víte o někom, kdo se chystá prodat nemovitost a mohou se mu hodit informace v tomto článku? Pošlete mu odkaz nebo vyplňte dotazník a získejte odměnu za doporučení!