Prezident podepsal zrušení předkupního práva

03.04.2020

Dnes prezident podepsal novelu občanského zákoníku rušící předkupní právo. Brzy bude novela zveřejněna ve sbírce listin, a dozvíme se také, ke kterému dni nabude účinnosti. 


Je to dobrá zpráva zejména pro ty, kteří k bytům vlastní parkovací stání zapsané jako podíl na společném garážovém podlaží (tak je tomu ve většině nových bytových domů), a chystali se takovou nemovitost prodávat. Za celou dobu platnosti předkupního práva v jeho znění platném od 1. 1. 2018, jste v případě prodeje bytu společně s parkováním museli o takové skutečnosti obeznámit všechny spoluvlastníky, resp. vyzvat je k využití jejich předkupního práva. Může to znít užitečně, ale za poslední dva roky ze zákona vyplynulo četné množství problémů ba i soudnich sporů.

Chcete prodat nemovitost nebo jen poradit? Klikněte ZDE

Nesmyslné komplikace

Například pokud je vaše společné garážové podlaží rozděleno na 60 parkovacích stání, musíte v případě prodeje vyzvat k uplatnění předkupního práva všech 59 ostatních spoluvlastníků. (Garáž by mohla být zapsána zvlášť jako samostatná jednotka pouze v případě, byla-li by obezděná s pevnymi vraty.) Obeznámit ostatní o prodeji volnou formou (např. na nástěnce domu) nestačí. Zákon ukládal prodávajícímu povinnost doručit výzvu do vlastních rukou nebo získat předem písemné vzdání se předkupního práva.

Zákon navíc stanovil lhůtu pro využití předkupního práva na 3 měsíce od obdržení nabídky prodávajícím. Pokud se vám tedy někoho ze spoluvlastníku nepodařilo dohledat (např. zahr. firma nebo cizinec), nebo se jednalo o nekomunikativního zaškodníka, zdržel se vám prodej nemovitosti o další 3 měsíce. Připočteme-li ochranou lhůtu katastru a případ, že kupec financuje koupi hypotékou, tak vám celý prodej mohl trvat i 5 měsíců.

Správný postup

Jako realitní makléř jsem nemohl z profesních důvodů doporučovat svým klientům jiný postup, než který ukládá zákon. V praxi jsme tedy postupovali tak, že jsme spoluvlastníky obesílali doporučeným dopisem a uschovali jsme podací lístky. Metoda je to dražší, ale platná a víte na čem jste. 

Levnější, ale nejistá (ne-li nereálná) cesta byla spoluvlastníky osobně obejít. V případě velkého počtu spoluvlastníků se vám totiž mohl "zaseknout" zrovna ten poslední spoluvlastník, a vaše předchozí snaha pak přišla vniveč.

Samozřejmě, že spousta převodů proběhla bez vědomí ostatních spoluvlastníků, avšak takový krok se mohl původnímu majiteli nepříjemně vymstít. Některý z opomenutých spoluvlastníků mohl takovou kupní smlouvu (přesto, že prošla katastrem) zneplatnit a prodávající by byl nucen vrátit celou kupní cenu. 

Co se mění?

Ministerstvo pro místní rozvoj upravuje předkupní právo spoluvlastníků tak, že vylučuje aplikace úpravy obsažené v ustanovení § 1124 a ustanovení § 1125 občanského zákoníku na případy, kdy je s jednotkou také převáděn:

  • spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.
  • spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostor, který s ní funkčně souvisí;

Jedná se o dva různé případy:

- V prvním případě se jedná o situaci, kdy je převáděna bytová jednotka a s ní spoluvlastnický podíl na pozemku, který funkčně souvisí s bytovou jednotkou.

- V druhém případě se jedná o situaci, kdy je převáděna bytová jednotka a s ní spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce, typicky na garáži či sklepu.


Co zůstává?

Předkupní právo je užitečné například tehdy, vlastníte-li ideální podíl na rodinném domě, jehož stavební provedení nerozděluje dispozici budovy na jednoznačné bytové jednotky. V takovém případě by byl spoluvlastník vystaven riziku, že další spoluvlastník prodá svůj podíl komukoli a za jakoukoli cenu, a to bez vědomí ostatních spoluvlastníků. Takových situací je sice poměrně málo, ale musí být ošetřena, proto v tomto případě předkupní právo stále platí.


3. 4. 2020, autor: Dominik Tyl, realitní makléř, info@dominiktyl.cz