Předkupní právo se ruší od 01. 07. 2020. Někdy ale platí

04.07.2020

Povinnost předkupního práva už neplatí, od 01. 07. 2020 došlo k zásadní změně, která usnadní prodej nemovitostí i spoluvlastnických podílů - zároveň však může mnohé zkomplikovat.

Ještě v první polovině roku 2020 byla povinnost nabídnout spoluvlastněnou nemovitost k odkupu ostatním spolumajitelům, aby se zamezilo zbytečnému tříštění vlastnické struktury. Novela zákona však tuto povinnost ruší, což umožňuje prodej podílu komukoliv bez vědomí ostatních spolumajitelů. Právě tomu měl ještě nedávný zákon předcházet a fungoval tak jako určitá prevence - v praxi však zároveň docházelo ke komplikacím, a to zejména u nemovitostí s vyšším počtem majitelů. Co se od července 2020 mění, v čem novela prodej i nákup nemovitostí usnadní, a co naopak zkomplikuje?

Kdy je předkupní právo zrušeno

Novela zákona ruší povinnost nabídnout spoluvlastněný podíl ostatním majitelům, a lze ho i bez jejich vědomí prodat jakékoliv třetí straně, čímž se vrací znění zákona z let 2014 - 2017. V praxi je to vítaná změna v případech, kdy vlastníte byt a k němu garážové stání, sklep nebo jiné společné prostory. Lze je totiž prodat současně s bytem, aniž byste museli mít souhlas ostatních. Dříve však měli předkupní právo na váš podíl, a to po dobu 3 měsíců od oznámení záměru ho prodat.

Pokud neměl nikdo zájem, nebo se písemně svého předkupního práva zřekl, prodeji nic nebránilo. Pakliže byl podíl prodán bez vědomí ostatních, mohl i jediný spoluvlastník zneplatnit kupní smlouvu, ačkoliv už by byla zapsána do katastru nemovitostí. Od 01. 07. 2020 naštěstí tyto komplikace odpadají a můžete svůj podíl prodat prakticky okamžitě, bez čekací 3měsíční lhůty. Dříve přitom mohl trvat prodej nemovitosti téměř půl roku, než se vyjádřili ostatní spoluvlastníci.

Kdy předkupní právo stále platí

Ačkoliv došlo ke značnému omezení situací, kdy předkupní právo nařizuje zákon, stále v některých případech platí. Například pokud vlastníte pozemek, na němž stojí "cizí" stavba, a rozhodnete se ho prodat - má její majitel na pozemek zákonné předkupní právo. V tomto případě je to zcela logické a jde v podstatě o sjednocení vlastnických práv u nemovitosti a pozemku, na níž se nachází. Díky tomu nebude docházet ke komplikacím se správou, pronájmem apod. Stejně to platí i naopak, kdy má majitel pozemku předkupní právo na nemovitost, která se na něm nachází.

Další možností je spoluvlastnictví nemovitostí, pozemků či zemědělských závodů získaných závětí, dědickou smlouvou, nebo jiný právním dokumentem. Jedná se o případy, kdy nový vlastník nemohl svá vlastnická práva předvídat ani nijak omezit. Bude-li chtít takto získanou nemovitost, respektive podíl v ní, prodat, platí ochranná 6měsíční lhůta, po jejíž dobu mohou podíl koupit ostatní spoluvlastníci v rámci předkupního práva.

Stále platí poznámka o vzdání se předkupního práva

Prodáváte-li spoluvlastněnou nemovitost či pozemek, lze s ostatními spolumajiteli sepsat smlouvu o vzdání se předkupního práva, což vám umožní podíl prodat komukoliv mimo vlastnickou strukturu. V praxi vám to ušetří až měsíce času a nejistoty, jestli ostatní na vaši nabídku přistoupí, či nikoliv. Poznámku, že se ostatní spolumajitelé předkupního práva vzdávají, je nutné zanést do katastru nemovitostí spolu s kupní smlouvou. Schválení novely o zrušení předkupní smlouvy na spoluvlastněné nemovitosti podepsal už začátkem roku 2020 prezident České republiky.

Dominik Tyl, realitní makléř, info@dominiktyl.cz