Obrana pronajímatelů

05.03.2020

Výměna klíčů
Je nutno uvést, že praxe při pronajímání bytů je vysoce různorodá a mnohé z otázek doposud nebyly aktuální judikaturou vůbec řešeny. Například otázka, zda poté, co bylo nutno (z objektivních důvodů) vyměnit zámek ve dveřích bytu neoprávněně obývaných nájemcem, jehož nájemní smlouva již skončila, je pronajímatel povinen předat nový klíč od bytu nájemci. Je zřejmé, že při odvracení bezprostředně hrozící škody se pronajímatel vniknutím do bytu proti vůli nájemce nemůže dopustit trestného činu. Ovšem následné předání nových klíčů nájemci by za určitých okolností mohlo být považováno za konkludentní nové uzavření nájemní smlouvy (ač tato musí být písemná, tento nedostatek formy však nesmí pronajímatel proti nájemci uplatnit).

Dovolená svépomoc
Judikatura navíc v tomto směru není jednotná a novější vývoj spíše směřuje k překonání výše uvedeného judikátu, kdy například ve svém rozhodnutí sp.zn. 25 Cdo 365/2006 Nejvyšší soud konstatoval, že takové svémocné vyklizení je protiprávní, kdy výslovně uvádí, že "žalobkyně bývalé nájemníky vystěhovala z bytu sama. S jejím názorem, že tak postupovala v souladu s ust. § 6 obč. zák., nelze souhlasit. Podstata svépomoci spočívá v tom, že si oprávněný subjekt vynucuje uskutečnění svého práva vlastní mocí a silou. V moderním právu je svépomoc jako forma ochrany subjektivních práv omezena jen na zcela nezbytnou míru. Ustanovení § 6 obč. zák, který upravuje tzv. dovolenou svépomoc, konstruuje svépomoc jako subjektivní právo ohrožené osoby k odvrácení bezprostředního a neoprávněného zásahu do práva. Dovolená svépomoc odpovídá mezím zákonného povolení a je tak okolností, jež vylučuje protiprávnost, v opačném případě, kdy z těchto mezí vybočuje, jde o exces, který nepožívá právní ochrany (tzv. nedovolená svépomoc) Občanský zákoník vychází z obecné zásady, že svépomoc je možná tak, kde se nelze účinně dovolat pomoci moci veřejné. Vyplývá tak z doslovného znění ust. § 6 obč. zák., ale také z jeho systematického řazení ve vztahu k § 4 a § 5 obč. zák. Z toho také mimo jiné vyplývá, že ust. § 6 obč. zák. nedovoluje tzv. útočnou svépomoc. Pravomoc k realizaci soudního rozhodnutí má pouze soud, nikoli účastník řízení, a z výsledků řízení před soudy obou stupňů rozhodně nevyplynulo, že by žalobkyni hrozil takový bezprostřední zásah do jejích práv, který by jí neumožňoval k realizaci svého práva, přiznaného soudním rozhodnutím, užít standardní postup výkonem rozhodnutí podle ust. 339 a násl. o. s. ř. Je tedy jednoznačné, že podmínky dovolené svépomoci nebyly splněny Z toho plyne, že nelze jednání žalobkyně považovat za tzv. dovolenou svépomoc, nýbrž za exces, a tedy i v tomto případě platí, že žalobkyně jakožto vlastník bytu nebyla oprávněna vykonat právo jeho vyklizení mimo soudní výkon rozhodnutí". Ačkoli se výše uvedený judikát týkal bytu a nikoli nebytového prostoru, v jeho odůvodnění skutečnost, že šlo o byt, nehraje významnější roli a je proto aplikovatelný i na nebytové prostory. Nárok máte vedle úhrady dluhu také na tzv. zákonný úrok z prodlení, jehož výši stanovuje nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Máte-li svého právníka, požádejte ho, aby nájemníkům zavolal on. Musí být zřejmé, že jste připraveni využít všech dostupných právních prostředků k tomu, abyste dluh vymohli. Jaká jsou práva a povinnosti nájemce, se dočtete v tomto našem článku.

Kdo co platí?
Kolik je nájemné a mohou mi ho zvýšit? První, co vás pravděpodobně bude zajímat, je, kolik vlastně za bydlení budete platit. Nejjednodušší je výši nájmu s majitelem jednoznačně stanovit
v nájemní smlouvě. Ale pozor, nájemní smlouva je platná i bez uvedení nájemného. V takovém případě pak po vás majitel bytu může požadovat nájemné, jaké je v daném místě obvyklé (výše obvyklého nájemného se stanovuje nejčastěji na základě cenových map). Ve smlouvě by také mělo být uvedeno, kdo hradí a zajišťuje další služby spojené s užíváním bytu, jako jsou energie, vodné a stočné, a jak se tyto služby rozpočítávají. V rámci energií a služeb vám však pronajímatel nemůže zahrnovat do vyúčtování fond oprav. Musím platit kauci? Pronajímatel po vás jakožto nájemníkovi může ze zákona požadovat kauci, tzv. jistotu, a to až do výše třech nájmů (obvyklá výše kauce v Praze je jeden až dva nájmy). Ta majiteli bytu slouží jako pojistka v případě, že byste nájemné řádně neplatili či v bytě napáchali škody. Pokud by se tak stalo, majitel má právo kauci využít k úhradě nákladů, které mu tímto vzniknou. Vy pak musíte kauci "doplnit". Jakmile bude váš nájem u konce, je pronajímatelovou povinností vyúčtovat spotřeby energií a služeb a nespotřebovanou kauci vrátit.

Co dělat, když byt, do kterého se stěhuji, není ve stavu, který majitel sliboval?
Těšíte se, že se konečně nastěhujete do svého nově pronajatého bytu, ale klidné stěhování naruší poničený či neuklizený byt nebo třeba nepříjemnost v podobě vady na spotřebiči? Pokud bylo v nájemní smlouvě dohodnuto, v jakém stavu bude byt při předání, a skutečnost je pak jiná, máte právo nastěhování odmítnout do doby, než budou vady odstraněny a byt v použitelném stavu, resp. ve stavu, který byl specifikován v nájemní smlouvě. V tomto okamžiku samozřejmě odpadá i povinnosti hradit v dané době nájemné. Pokud byste se i ve zmíněné situaci rozhodli do bytu nastěhovat, máte nárok po majiteli požadovat alespoň slevu z nájmu.

Kdo bude platit opravy?
V zásadě platí, že drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou platíte vy jakožto nájemce. Může se jednat například o výměnu prasklé žárovky či zásuvky, opravu zvonku, opravu vrchní části podlah, prahů, klik či žaluzií. Pokud ale na nemovitosti vznikne závada, která významně zhoršuje možnost jejího užívání, například vám začne do bytu zatékat, je majitel povinen závadu na vlastní náklady odstranit. Pokud to ani po opakovaném upozornění neudělá a zbyde to na vás, můžete se domáhat slevy na nájemném.

PRÁVA NÁJEMCE

Mohu mít v bytě domácího mazlíčka?
Nájemní smlouva vám nemůže zakázat chovat v bytě domácího mazlíčka. Přítomnost vašeho mazlíčka však nesmí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu působit obtíže, jako například rušení nočního klidu či zvýšené znečištění společných částí domu. I zde však doporučujeme se předem s pronajímatelem dohodnout. Předejdete tím sporům a zvýšíte si šanci, že vám nájem po uplynutí dohodnuté doby prodlouží.

Mohu mít v pronajatém bytě trvalé bydliště?
Pokud máte platnou nájemní smlouvu, můžete si v bytu zřídit trvalé bydliště, a to i bez svolení majitele. Trvalé bydliště v pronajatém bytu se vám může vyplatit například při zápisu dětí do mateřských školek v dané lokalitě či k zápisu k místnímu lékaři. Ani dodatky ve smlouvě o zákazu přepisu trvalého bydliště nemají platnost. Přesto doporučujeme se na zřízení pobytu předem s pronajímatelem dohodnout. Předejdete tím sporům.

A mohu v něm podnikat?
V pronajaté nemovitosti můžete také pracovat i podnikat. To ovšem neplatí pro zřízení provozovny. Rovněž je třeba mít na paměti platné předpisy a účel, pro který je byt zkolaudován. Nelze jej tedy využít například jako prodejnu, servis, ordinaci, restauraci, apod. Pak by vám i pronajímateli hrozila pokuta od stavebního úřadu.

Mohu si k sobě někoho nastěhovat?
U jiných osob než osob blízkých si může pronajímatel ve smlouvě vyhradit, že bude zapotřebí jeho souhlas. Pak si bez jeho souhlasu k sobě můžete nastěhovat jen osobu blízkou. Když si k sobě nastěhujete dalšího člověka, jste povinni to pronajímateli bez zbytečných odkladů ohlásit. Když to neuděláte ani do dvou měsíců, dopustíte se hrubého porušení povinností, což může být důvodem pro výpověď z nájmu.

VÝPOVĚĎ

Výpověď ze strany pronajímatele
Výpověď z nájmu musí být vždy písemná. Nájemní smlouvu jak na dobu určitou, tak i neurčitou vám může pronajímatel vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou pouze v případech, pokud:
- porušíte hrubě svoji povinnost (např. nezaplatíte nájemné, nepovoleně zařídíte podnájem třetí osobě),
- jste odsouzeni pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě či majetku v domě, kde je pronajímaný byt,
- pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen a nebude možné jej užívat,
- v případě dalších obdobně závažných důvodů pro vypovězení nájmu.
Nájem na dobu neurčitou vám také může pronajímatel vypovědět, když potřebuje byt pro sebe nebo někoho z blízkých příbuzných. Zákon pamatuje i na případy, ve kterých by byl tento důvod výpovědi uveden čistě účelově a pronajímatel jej ve skutečnosti potřeboval k něčemu jinému. Pokud totiž byt nebude do měsíce použit k uvedenému účelu, musí jej majitel znovu pronajmout bývalému nájemci nebo mu uhradit vzniklou škodu.

Okamžitá výpověď
Pokud porušujete své povinnosti zvlášť závažným způsobem, může pronajímatel ukončit nájem okamžitě bez výpovědní doby. Za takové porušení povinností je považováno zejména nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců nebo poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem. I když zákon v některých případech umožňuje "okamžitou"výpověď, její účinky tak rychlé nebudou. Pronajímatel má povinnost vás ještě před výpovědí písemně vyzvat, abyste své chování v určité lhůtě napravili, jinak se k takové výpovědi bez výzvy nepřihlíží. Teprve poté můžete dostat výpověď. Na odevzdání bytu pak máte zákonem stanovenou měsíční lhůtu.

Výpověď ze strany nájemce
Nájem bytu se smlouvou na dobu neurčitou můžete ukončit výpovědí bez udání důvodu prakticky kdykoliv. Jediná podmínka, kterou musíte splnit, je tříměsíční výpovědní lhůta. V případě smluv na dobu určitou platí, že můžete dát výpověď pouze v případě, kdy se změní okolnosti nájmu natolik, že nelze spravedlivě požadovat, abyste v nájmu dál pokračoval. Jinak nájem končí až uplynutím smluvené doby.