Na co si dát pozor při koupi bytu?

02.09.2021

Ať už si vybíráte nový byt pro uspokojení potřeb vlastního bydlení nebo jen hledáte vhodnou investici, vždy byste se při výběru měli zaměřit zejména na následující skutečnosti, které Vám mohou pomoci učinit správné rozhodnutí.

Nejdříve právní záležitosti

V první řadě si prověřte právní náležitosti dané nemovitosti. Veškeré potřebné informace jsou zdarma dostupné na portále nahlizenidokn.cuzk.cz. Zde si můžete ověřit skutečného majitele nemovitosti**, možná omezení vlastnického práva, předkupní právo, omezení převodu nemovitosti, věcná břemena, zástavní právo, exekuce, atd.). Rovněž se dozvíte, zda se nemovitost nenachází např. v památkově chráněném území, což by mohlo komplikovat případné rekonstrukce, jako např. výměnu oken (pro přesné podmínky stavebních úprav v těchto oblastech se obraťte na konkrétní stavební úřad).

Dále je vhodné znát nabývací titul (kupní smlouvu, darovací smlouvu, usnesení o dědictví a jiné) stávajícího majitele, od kterého můžete chtít kopii této smlouvy (listina musí obsahovat razítko katastrálního úřadu) nebo můžete za poplatek získat kopii na příslušném katastrálním úřadě.

V případě družstevního bytu, kde je uveden jako vlastník bytové jednotky družstvo, vám pouhý nabývací titul stačit nebude a musíte si vyžádat od převodce nebo samotného družstva, které jednotku vlastní potvrzení, že převodce je aktuálním a skutečným vlastníkem družstevního podílu, dále potvrzení o bezdlužnosti převodce, potvrzení o splacené anuitě, případně kolik zbývá doplatit a evidenční list.

Doporučuji také zjistit jaké investice družstvo plánuje do budoucna nebo celkový stav bytového domu vlastněného družstvem, případně aktuální zadluženost družstva. Informujte se, jak vysoký je fond oprav.

Zajímejte se o skutečný stav nemovitosti

Během prohlídky pečlivě hledejte vše, co nevypadá "normálně". Pokud naleznete popraskané zdi, chtějte znát důvody, v místech kolem oken, rohů a stropů hledejte mapy od zatékání nebo plísní, případně sledujte, zda nejsou v těchto místech patrné stopy po nedávném vymalování, kterými by se majitel pokoušel tyto nedostatky skrýt. U bytů po rekonstrukci se zajímejte o rovnost podlahy nebo zda jsou zrekonstruované i rozvody a požadujte předložit revizní zprávy, u stoupaček se zajímejte, zda nechybí přístup k měřákům skrze tzv revizní dvířka. Pevnost obkladů a omítek zkontrolujte poklepáním. U zařizovacích předmětů zkontrolujte, zda z kohoutků/sprchového koutu opravdu teče voda nebo zda záchod splachuje. V případě, že pořizujete byt s novou kuchyňskou linkou a spotřebiči, vyžádejte si od majitele doklady o koupi nebo záruční listy, v jiné případě spotřebiče opět pečlivě vyzkoušejte. U bytů v posledním patře domu chtějte znát stav střechy.

Pokud naleznete nesrovnalosti oproti prezentovanému stavu bytu, ale máte i přesto zájem byt koupit, můžete využít těchto skutečností jako důvod pro jednání o snížení ceny.

Na co ještě nezapomenout
Nezapomeňte se s prodávajícím také dohodnout jaké vybavení v bytě zůstává a bude součástí kupní ceny. V případě, že součástí bytu je i jiný nebytový prostor, např. sklep, informujte se, kdo zajistí jeho vyklizení. V otázce kvality sousedských vztahů v domě se obraťte na domovníka nebo nejbližšího potencionálního souseda, ti vás mohou informovat, jací lidé v domě bydlí a jaké mají mezi sebou vztahy nebo jestli např. v domě často nedochází ke krádežím nebo vandalismu.

Vždy si dejte čas na rozmyšlenou, nespěchejte, jděte klidně na prohlídku dvakrát. Solidní makléř nebo prodávající vás nebude tlačit do kouta, nutit vás dělat ukvapené závěry, sdělí Vám skutečný stav bytu a předloží veškeré zmíněné dokumenty. Ptejte se. Nemovitost nekupujete každý den, možná se to už nikdy opakovat nebude. Ať své volby později nelitujete.


**cca od poloviny r. 2021 mají k podrobným informacím z katastru přístup pouze registrovaní uživatelé, proto pokud potřebujete zjistit něco konkrétního, zavolejte mi. Také mohu stáhnout list vlastnictví a zaslat Vám jej na e-mail, aniž byste museli chodit na katastr.