Kdy přijde krize?

25.02.2018

"Ceny nemovitostí jsou šílené. Nemáme s nákupem počkat?" "Kdy půjdou zase dolů?" "Klesnou vůbec někdy?" S podobnými otázkami se setkávám čím dál častěji, proto jsem naznal, že by bylo dobré o tomto tématu něco napsat, a možná tak odpovědět více lidem najednou. 

Jak jsme na tom dnes?

Zaprvé, pokud nejsme investiční spekulanti, ale jde nám primárně o to bydlet ve svém, pak nás nemusí nárůst cen nemovitostí tolik zviklat. Jdeme-li totiž z nájemního bytu a máme na to, pořídit si vlastní (resp. projdeme skóringem banky), nákup vlastního bydlení je poměrně dobrý krok, a některými finančními poradci je dokonce označován také jako "finanční bič", díky kterému začínáme přemýšlet více zodpovědně v rámci osobní ekonomiky. Takže ať už jsou byty sebedražší, splácet vlastní nemovitost je z ekonomického hlediska lepší, než platit pronájem cizímu majiteli. Výjimka je snad jen v případě, kdy víme, že máme velmi nestabilní pracovní vztahy (záměrně zde nepoužívám slovo "zaměstnání") a naše příjmy jsou tedy v příštích pár letech ohroženy.

Pokud pořizujeme vlastní bydlení z peněz z prodeje taktéž vlastního majetku, opět nemusíme být vystrašeni trhem, jelikož pokud jsou vysoké ceny, tak i naše nemovitost ze pravděpodobně prodá za vyšší cenu.

Diagnóza příčiny

Tak jako správný doktor by měl na léčbu nemocí nahlížet nejen z hlediska projevených příznaků, ale současně z hlediska příčin vzniku, tak i při pátrání po možnostech poklesu cen nemovitostí bychom měli vzít v potaz příčiny jejich zdražování. Mezi tyto patří:

- zrušení územních plánů po volbách v některých městech a zastavení výstaveb nových nemovitostí -> pokles nabídky

- výrazný pokles priboru od roku 2013 až koncem roku 2016 na rekordních 0,28% potažmo úrokových sazeb nových hypoték na 1,77% (zdroje: kurzy.cz, fincentrum hypoindex)

- v témže roce 2016 stále ještě možnost 100% LTV

- zvyšování úrokových sazeb a zpřísňování hypotečních podmínek v první polovině roku 2017 - paradox (tento krok způsobil opačný efekt, než který rada ČNB pravděpodobně zamýšlela. Místo "ochlazení" poptávky se kupující zalekli blížícího se konce "zlaté doby" levných hypoték, a začali po nákupu prahnout ještě více. Zvětšující se nutnou část financí z vlastních zdrojů potřebnou pro schválení hypotéky dodnes spousta kupujících kryje stavebními spořeními či jinými účelovými, a dokonce i neúčelovými úvěry)

Předpokládá se pokles cen?

Zde bych rád podotkl, že sice nějaké superschopnosti mám ;), ale žádná z nich není vidění do budoucnosti. Tudíž nikomu ze čtenářů v žádném případě neradím, aby na základě mých předpokladů činil nějaká zásadní rozhodnutí. Jedná se pouze o mé vlastní subjektivní dedukce a názory, které se značně mohou lišit od názorů jiných lidí. Dokonce napříč oborem i makléři mezi sebou uzavírají symbolické sázky a sebevědomě věští jaké budou následující roky.

Možné příčiny poklesu cen nemovitostí v následujících letech:

- neschopnost lidí splácet hypotéky po konci (zpravidla 5-ti letého) fixačního období, následném refinancování na aktuální úrok a vyšší splátku. Údajně až 20% domácností nebude schopno splácet splátku o 2000 Kč vyšší než platí doposud. -> je tedy možné, že někdy v letech 2019-2022 přibude na trhu nemovitostí, které budou majitelé potřebovat rychle prodat, či přímo nemovitostí v exekucích a dražbách, které začnou cenově konkurovat "čistým" nemovitostem.

- nové projekty -> Developeři mají sice u novostaveb nastavené ceny velmi sebevědomě (jelikož vědí, že jsou to právě oni, kdo si mohou dovolit mít maximální ceny), ale pokud projektů bude větší množství (a aktuální trend naznačuje, že investorů a zájemců o development přibývá), začnou si konkurovat navzájem a jejich makléři budou muset přistoupit i na řešení cenové politiky.

- zvýšená doba návratnosti z pronájmů nemovitostí. Ceny se v předchozích několika letech zvedly v nepoměru. Zatímco kupní ceny o 20-80%, ceny nájmů jen o 10-40% (zde je řeč hlavně o bytech a obecně rezidenčním bydlení) -> což může odradit určitou skupinu kupujících, kteří nakupují nemovitosti za účelem investice.

- stále přísnější podmínky pro kupující. Kromě toho, že banky kvůli novým zákonům stále zpřísňují a nenechají "nebonitního" člověka, aby se na 30 let zadlužil, stupňuje se kontrola kupujících i například z politických důvodů (původ financování, zákon AML, či jiná opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu) -> to může omezit nebo alespoň zpomalit návaly zahraničních investorů lačných po nemovitostech v poměrně stabilní, bezpečné a rozvíjející se středoevropské zemi.

Chcete vědět jakou cenu má vaše nemovitost dnes? Klikněte ZDE a získejte odhad zdarma.