Jak získat družstevní byt a rozdíl vs. osobní vlastnictví

18.08.2020

Koupit družstevní byt může být zajímavé pro ty, kdo chtějí získat relativně levné bydlení. Oproti bytům v osobním vlastnictví totiž kupující ušetří 5 - 10 %. Mají však svá úskalí.

Úspora peněz je hlavním důvodem, proč někteří kupci vyhledávají družstevní byty. Při současných cenách v Brně totiž mohou ušetřit i statisíce Kč, například u většího bytu s tržní cenou kolem 5 milionů to znamená úsporu až 500 00 Kč. Ale proč by někdo prodával nemovitost o tolik levněji? Družstevní byt má kromě výhod i své nevýhody, které mohou představovat komplikace na cestě za levným bydlením. I ty se nicméně dají vyřešit, s čímž vám v případě zájmu rád pomohu.

Výhody družstevního bytu

  • Převod je velmi rychlý (dnem doručení smlouvy družstvu)
  • Neplatíte daň z nabytí nemovitosti
  • Anuita (pořizovací úvěr) mívá nízké úroky kolem 1 %
  • Zprostředkování podílu je osvobozeno od DPH

Nevýhody družstevního bytu

  • Banka vám nemusí poskytnout hypotéku
  • Ostatní úvěry mívají vyšší úrokovou sazbu

Družstevní byt vs. osobní vlastnictví

Nejdříve si ujasněme rozdíly. Zatímco byt v osobním vlastnictví je váš, družstevní nikoliv. Jako majitel jednotky jste zapsán v katastru nemovitostí a byt jen a pouze váš. Můžete ho tedy prodat, pronajmout, zastavit kvůli úvěru apod. Družstevní byt je ovšem bytového družstva, jehož se stáváte součástí při koupi bytu. Z hlediska zákona pak můžete v takové jednotce bydlet jako nájemník (i kdybyste žádný nájem neplatili). Nemůžete ji ovšem zastavit pro účely hypotéky, a někdy ani pronajímat komukoliv jinému.

Družstevní byt kupujete včetně dluhu (anuity)

Družstevní byty nejsou levné "jenom tak". Podstatné je uvážit výši anuity, respektive družstevního úvěru, který musíte splácet (stejně jako ostatní členové). Typicky se jedná o hypotéku, respektive pořizovací úvěr, jímž je dům financován a banka ho má v zástavě. Pokud tedy družstvo takový nesplacený dluh stále má, kupujete si byt i s ním. Od kupní tržní ceny tedy musíte jeho výši odečíst a majiteli zaplatit pouze rozdíl. Anuitu umožňují některá družstva zaplatit najednou (pokud máte dostatek peněz), nebo v měsíčních splátkách.

Převod družstevního bytu je rychlý a bez daně

Nespornou výhodou je rychlost nabytí vlastnictví. Zatímco u bytu v OV zabere zápis do katastru nemovitostí až měsíc, v případě koupě družstevního bytu prakticky okamžitě. Jako vlastník domu je totiž evidováno bytové družstvo, a vy si tak kupujete pouze podíl v něm (spoluvlastnictví) - díky tomu je převod bytu dokončen doručením kupní smlouvy bytovému družstvu, které ji nemůže odmítnout ani prodej předem zakázat. Navíc nemusíte státu odvádět daň z nabytí nemovitosti, protože si kupujete pouze zmíněný podíl v nějakém celku.

Hypotéka a překlenovací úvěr na družstevní byt

Na družstevní byt není možné získat standardní hypotéku, protože nemovitost fakticky není vaše, ale bytového družstva. To je zapsané v katastru nemovitostí jako majitel celého domu, a vy jste pouze družstevník bez veřejného zápisu o vlastnictví. Družstvo se sice může za vaši hypotéku zaručit, v praxi k tomu však nedochází, a to zejména, nemá-li družstvo na katastru bytový dům rozděleno na jednotlivé bytové jednotky pomocí tzv. "prohlášení vlastníka", protože by muselo zastavit celý dům. Neznamená to ovšem, že si družstevní byt na úvěr nekoupíte.

Pro tyto případy lze sjednat předhypoteční úvěr, ovšem pouze v případě, kdy má družstvo rozdělené byty pomocí prohlášení vlastníka, dále písemně potvrdí, že po splnění vašich (členských) závazků (myšleno hlavně splacená anuita a bezdlužnost vůči družstvu) nebude bránit v převodu bytu do vašeho osobního vlastnictví, a to nejpozději do 1 roku (u Sberbank do 2 let) od jeho koupě. Tím je možné půjčku od banky získat, a jakmile dojde k zápisu vašeho jména do katastru, změní se úvěr na řádný hypoteční, za nějž budete ručit původně družstevním bytem.

Další možností je sjednání tzv. překlenovacího úvěru, kdy vám peníze poskytne stavební spořitelna namísto banky. Ta nepožaduje, abyste měli předem našetřenou nějakou částku, jako je tomu v případě hypoték, a může si ho tedy dovolit více lidí. Na oplátku však platíte až dvakrát vyšší úroky do doby, než dojde k jeho překlopení do řádného úvěru ze stavebního spoření.

Za pomoc makléře zaplatíte méně

Koupě družstevního bytu s sebou nese mnohem více komplikací, než se může na první pohled zdát. Abyste opravdu postupovali správně a pořídili takovou nemovitost výhodně, můžete využít realitního makléře. Ten nejenom dodrží všechny důležité kroky, ale zároveň pomůže při jednání s družstvem a případně také s bankou nebo stavební spořitelnou. Za jeho služby přitom ušetříte, zprostředkování převodu členství v družstvu je totiž osvobozeno od DPH, což znamená o 21 % méně.

Na co si dát pozor při prodeji družstevního bytu

Pokud družstevní byt prodáváte, nikdy nedávejte podepsané smlouvy kupujícímu, jak je standardem u bytu v osobním vlastnictví. Dle zákona § 601 o obchodních korporacích musí být dokumenty doručeny družstvu, a vlastnický podíl přechází na kupujícího v den jejích doručení. Smlouvu může až do doručení uschovat advokát, případně notář. Ten může zároveň opatrovat i peníze složené kupujícím (zde nikoli kupní cena, ale tzv. úplata), které lze prodávajícímu vyplatit už v den, kdy dojde k odeslání smluv družstvu.

Ušetřete 5 000 Kč u brněnského družstva DRUŽBA

Pokud chcete koupit družstevní byt ve vlastnictví brněnské Družby, můžete ušetřit 5 000 Kč. Stačí dopředu nahlásit, že si převodní smlouvu připravíte sami (je-li byt v DV, kupní smlouva se nazývá Dohoda o převodu členských práv a povinností). Ušetříte tím správní poplatek 5 000 Kč za vystavení vzorové smlouvy ze strany družstva. Nelze se ovšem vyhnout správnímu poplatku 5 000 Kč za převod ...i tak ale ušetříte polovinu z "desítky".

Dominik Tyl, realitní makléř, info@dominiktyl.cz